Recentemente houve decisão bastante polêmica do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em caso envolvendo locação via Airbnb. O que muitos não sabem, porém, são os motivos que levaram a Corte a decidir pela possibilidade de proibição da atividade locatícia em condomínios.
Antes de mais nada, deve-se considerar que na situação entram em conflito o Direito de Propriedade e os Direitos Condominiais, ambos de inquestionável legitimidade e relevância.
Do ponto de vista do Proprietário, há previsão (não somente) Constitucional acerca da possibilidade de dispor de seus bens, de forma a auferir renda através deste. Na perspectiva do Direito Condominial, por sua vez, entende-se pela necessidade de zelar pela saúde, segurança e sossego dos condôminos.
Precisa ser esclarecido que o precedente do STJ não tem o condão de proibir a referida prática locatícia nos demais condomínios dentro deste território federal, mas tão somente permitiu aos interessados saber como pensam os Ministros – ao menos por enquanto – a respeito do caso concreto analisado. Digo isso, pois apesar de ter sido veiculado em diversas plataformas o entendimento do STJ a respeito do Airbnb, há certos detalhes que são peculiares ao caso em análise.
O primeiro tópico que merece atenção diz respeito à natureza jurídica/finalidade da locação via Airbnb. A Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê a existência de 3 tipos de locação: i) residencial; ii) não residencial; iii) de temporada.
O Ministro Raul Araújo, autor do voto vencedor, entende que em nenhuma das 3 espécies de locação se enquadra a realizada via Airbnb, dissociando-a da figura da locação por temporada – que tem natureza residencial – com fundamento tanto em razões formais quanto práticas, sendo a primeira inerente à contratação via aplicativo, e a última por razão específica do caso concreto.
Não é a intenção aprofundar-se à discussão sobre a natureza da locação via Airbnb, mas sim trazer à tona a ainda recente conceituação jurídica quanto a esta, eis que atípica, dividindo opiniões de autoridades no assunto.
Outra questão importante a ser considerada, e fundamental para deslinde do paradigma em análise, diz respeito à caracterização ou não de serviço de hospedagem (acompanhando serviços de limpeza, lavagem de roupas e afins, por exemplo) através da plataforma, pois esta sim deve ser considerada inapropriada à utilização em condomínio residencial, pela evidente desconformidade com a destinação originária, bem como a submissão a legislação específica.
No caso analisado, o proprietário da unidade autônoma não apenas oferecia serviços de natureza de hospedagem, como também realizou reformas, de modo a criar quartos e viabilizar a instalação de mais pessoas (sem vínculo entre elas) dentro da mesma unidade.
Percebe-se, pois, que apesar de as contratações serem realizadas via Airbnb, não se trata a situação de mera locação (atípica ou por temporada) realizada através do aplicativo, mas sim de caracterização de verdadeiro serviço de hospedagem, o que geralmente não ocorre nos demais casos.
Ainda merece destaque um terceiro elemento, talvez o mais importante, para correta análise do caso e suas nuances: a previsão do assunto em Convenção de Condomínio.
É através da Convenção que se devem estipular as normas de observância obrigatória aos condôminos, em prol do bem-estar e interesse coletivo na vida condominial, inclusive quanto à finalidade do condomínio (residencial, comercial ou mista).
No caso do precedente, era expressa na Convenção Condominial a destinação residencial, de modo que qualquer utilização que não para este fim deveria ser cessada pelo síndico, na forma do art. 1.348, IV, do Código Civil.
Conclui-se, portanto, que não foi somente a utilização do Airbnb o fundamento para decidir-se pela possibilidade de proibição da atividade, mas sim um conjunto de fatores, naturalmente do caso submetido a julgamento, que levou os Ministros a decidirem desta maneira.
A matéria é recente e com certeza ainda renderá boas discussões, na melhor interpretação possível do termo. Resta aos interessados acompanhar a construção jurisprudencial, com a cautela de não sobrepor interesses particulares aos coletivos, prezando sempre pela boa comunicação e a mais universal regra do bom senso.
